مهرداد سید عسگری

 بیت الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در گفتگو با رسانه ها درباره وضعيت قيمت مسکن تا پایان سال گفت: از ابتدای سال تاکنون متوسط قيمت مسکن بين پنج تا ۱۰ درصد افزایش یافته است.

پيشبيني ما این است که تا پایان سال متوسط قيمت مسکن هر ماه حدود ۱۰ درصد افزایش یابد. یعني احتماال متوسط قيمت مسکن در تهران تا پایان سال به متری ۳۵ ميليون تومان هم ميرسد.

 وی افزود: البته در شهریور ماه متوسط قيمت مسکن نسبت به مدت مشابه ماه گذشته کاهش یافت و سرعت رشد مسکن نسبت به گذشته کُندتر شده است.

او در پاسخ به این پرسش که آیا انتخابات آمریکا در کاهش قيمت مسکن تاثيری ندارد؟ اظهار کرد: انتخابات آمریکا ممکن است بر درآمد سرانه کشور تاثيرگذار باشد اما به طور کلي انتخابات آمریکا تاثيری در کاهش قيمت مسکن ندارد.

 در شهریورماه امسال تعداد معامالت آپارتمانهای مسکوني شهر تهران به ۵.۸ هزار واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۸.۶ درصد کاهش و 203.7 درصد افزایش را نشان ميدهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قيمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکوني معامله شده از طریق بنگاههای معامالت ملکي شهر تهران ۲۴ميليون و ۲۰۰هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب معادل ۱.۵ و ۷.۹۱درصد افزایش نشان ميدهد.

تحليل: بازار مسکن یکي از بازارهای سرمایه گذاری در کشور است که تقریبا هما فعالان اقتصادی چه با نگرش سنتي و چه با نگرش مدرن به آن توجه دارند. جدا از این تقاضای مصرفي قابل توجهي نيز در این بازار همواره وجود دارد و به عبارت دیگر یک تقاضای پایه هميشه در آن در جریان است. بنابراین تحليل در مورد آن همواره مورد نياز است. برای اینکه این تحليل را مستند  کنیم باید به نمودارزیر دقت کرد.

نمودار بالا  روند تاریخي رشد قيمت مسکن در تهران را در مقابل شاخص تورم از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۴ نشان مي دهد

در در واقع این نمودار رشد تورم زدایي شده قيمت مسکن را نشان مي دهد. اولين آموزه این است که واقعا سرمایه گذاری در بازار مسکن ممکن است در افق های کوتاه مدت و ميان مدت زیان آور باشد و حتي تورم عمومي را از نظر قيمتي پوشش ندهد. اتفاقا سالهایي که سرمایه گذاری در بازار مسکن همراه با ضرر بوده است و رشد واقعي آن منفي بوده است، از سالهایي که با سود همراه بوده است بيشتر است. هر چند آن سالهای رونق چنان جهشي را شاهد بوده ایم که تمام عقب افتادگي ارزشي قيمت مسکن از تورم عمومي کشور جبران شده است. اما به هر حال این مساله موید اهميت زمانبندی در سرمایه گذاری در بازار مسکن است. این گفته که هر وقت در زمين و مسکن سرمایه گذاری کنيد سودآور است شاید تنها در نگرش بلندمدت استراتژی درستی باشد .

آموزه دوم اینکه روند بازده سرمایه گذاری در بازار مسکن سينوسي است در واقع هر دوره رونقي زمينه ساز دوره رکود و هر دوره رکودی زمينه ساز دوره رونق بوده است .

باید دانست که ميزان سرمایه گذاری در بازار مسکن در سالهای ۸۶ و ۹۱ به اوج رسيده است به طوری که رشد سرمایه گذاری سالانه در بازار مسکن به بالای 40 درصد رسيده است.

باید دانست سال ۱۳۹۷ نيز سرمایه گذاری در بازار مسکن در مسير پرشتاب قرار گرفته است بنابراین به زودی باید منتظر افزایش عرضه مسکن باشيم. انتظار اینکه شرایط مشابه سال ۱۳۸۷ یا ۱۳۹۲ در ادامه سال ۱۳۹۹ یا حداکثر ۱۴۰۰ رخ دهد .

در خصوص خرید مسکن با توجه به تغییرات قوانین باید چه نکات بنیادی را مد نظر قرار داد ؟

وضعیت انفجار آمیز قیمت مسکن در ایران بسیاری را از خرید مسکن در شهر های محل سکونت خود نا امید گردانده و هم اکنون بسیاری مهاجرت و اجاره نشینی به حاشیه شهر ها یا تبدیل خانه های کوچک خود را به مسکن های بزرگتر در حوالی شهر های بزرگ انتخاب کرده اند.

سخت تر شدن وضعیت قوانین شهر سازی در ایران نیز از موضوعات مهم است که کمتر مورد توجه قرار گرفته است باید دانست که وضعیت قرار گیری ساختمانها بر روی گسل ها از این پس با شدت بیشتری مورد توجه خواهد بود و خریداران خانه های جدید باید حتما از آخرین قوانین شهر سازی در خرید خانه های کامل یا نیمه ساخت مد نظر قرار دهند تا ضرری متوجه آنان نشود .

همچنین حریم های جدید بیمارستانی و پمپ بنزینها و دکل ها و منابع آب و مراکز نظامی و پست های مخابراتی و ساختمانهای مرتبط با صدا و سیما نیز باید مطابق قوانین جدی در خرید خانه مد نظر قرار گیرد .

.